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Begünstigte Geschäftsveräußerung: Bei einer
Ferienwohnung muss der Mietvertrag nicht
übernommen werden
 
  Wollen Sie Ihre Ferienwohnung verkaufen, zeigt Ihnen das folgende Urteil des
Bundesfinanzhofs (BFH), wie Sie dabei Umsatzsteuer sparen und Ihren
Vorsteuerabzug schützen können: Eine Unternehmerin hatte eine
Ferienwohnung erworben und über einen Vermittler an wechselnde Feriengäste
vermietet. Diese Vermietung war umsatzsteuerpflichtig. Einige Jahre später
veräußerte sie die Wohnung, ohne im notariellen Kaufvertrag eine Regelung
bezüglich der Umsatzsteuer unterzubringen.

Das Finanzamt ging daher von einer umsatzsteuerfreien Grundstückslieferung
aus. Für die Unternehmerin wäre die steuerfreie Veräußerung der Wohnung
allerdings ungünstig gewesen. Denn sie hätte den Vorsteuerabzug aus der
Anschaffung der Wohnung und aus den weiteren Kosten (z.B. der
Renovierung) korrigieren und Vorsteuer teilweise an das Finanzamt
zurückzahlen müssen.

Zu ihrem Glück hat der BFH ihren Fall jedoch nicht als Grundstückslieferung,
sondern als sogenannte Geschäftsveräußerung im Ganzen gewertet. Diese
umsatzsteuerliche Rechtsfigur setzt die Veräußerung eines ganzen
Unternehmens oder eines für sich lebensfähigen Unternehmensteils voraus.
Der Erwerber muss quasi an die Stelle des vorherigen Inhabers treten und das
Unternehmen fortführen. Bei einem Vermietungsobjekt muss er dazu in die
bestehenden Mietverträge eintreten.

Im Urteilsfall war die Wohnung zum Zeitpunkt der Veräußerung zwar an keinen
Feriengast vermietet. Bei einer Ferienwohnung ist die Übernahme des
Mietvertrags aber auch gar nicht erforderlich für eine Geschäftsveräußerung
im Ganzen. Entscheidend war vielmehr, dass der Erwerber die Wohnung
weiterhin über denselben Vermittler an wechselnde Feriengäste vermietete,
wie es die Vorbesitzerin zuvor getan hatte. Daher musste Letztere schließlich
doch keine Vorsteuerkorrektur vornehmen.

Hinweis: Die schädlichen Folgen einer Vorsteuerkorrektur können Sie bei einer
Grundstücksveräußerung auch durch eine Option zur Umsatzsteuerpflicht
vermeiden. Dies hatte die Unternehmerin im Urteilsfall jedoch versäumt.