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Anerkennung von Vermietungsverlusten: Vermieter
muss Einkünfteerzielungsabsicht verfolgen
 
  "Geteiltes Leid ist halbes Leid" - nach dieser Devise machen Vermieter die
Vermietungsverluste ihrer Immobilien in der Regel bereitwillig in ihrer
Einkommensteuererklärung geltend. Denn erkennt das Finanzamt die
Einbußen steuerlich an, schmerzen sie nicht mehr allzu stark, da sie
zumindest die eigene Steuerlast drücken. Ein Verlustabzug gelingt allerdings
nur, wenn der Vermieter nachweislich eine Einkünfteerzielungsabsicht mit
seinem Mietobjekt verfolgt. Wann eine solche vorliegt, hat nun das
Bayerische Landesamt für Steuern (BayLfSt) in einem ausführlichen Leitfaden
zusammengefasst. Die wichtigsten Punkte in der Übersicht:
  • Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen ist
    grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer
    Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters auszugehen (auch bei
    verbilligter Wohnraumüberlassung). Diese Vermutung gilt aber nicht bei
    Vermietung von Gewerbeobjekten und unbebauten Grundstücken.
  • Eine Vermietung ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach bei
    Vermietungsbeginn ersichtlichen Umständen keiner Befristung
    unterliegt.
  • Gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht spricht es, wenn ein Objekt nur
    befristet vermietet wird, der Vermieter ein noch nicht vermietetes
    Grundstück gleichzeitig zum Verkauf anbietet, er eine nur kurz
    laufende Fremdfinanzierung abgeschlossen hat, das Objekt nach
    Anschaffung bzw. Herstellung zeitnah veräußert bzw. selbst nutzt (in
    der Regel innerhalb von fünf Jahren) oder es außergewöhnlich lange
    renoviert (mehr als fünf Jahre).
  • Bei der Vermietung von Ferienwohnungen wird eine
    Einkünfteerzielungsabsicht vom Finanzamt unterstellt, wenn
    ausschließlich an Feriengäste vermietet wird und keine Selbstnutzung
    des Vermieters vorliegt. Eine ausschließliche Vermietung liegt vor,
    wenn die Wohnung an mindestens 75 % der ortsüblichen
    Vermietungstage tatsächlich vermietet wird. Erreichen die
    Vermietungstage nicht die 75-%-Quote oder hat sich der Vermieter die
    Selbstnutzung vorbehalten, fordern die Finanzämter von ihm eine
    sogenannte Überschussprognose an und prüfen anhand dieser, ob eine
    Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
  • Bei leerstehenden Immobilien müssen die Finanzbehörden stets prüfen,
    ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
Hinweis: Vermieter tragen gegenüber ihrem Finanzamt die Beweislast dafür,
dass sie eine Einkünfteerzielungsabsicht haben. Daher sollten sie an den
Argumenten interessiert sein, die für und gegen eine
Einkünfteerzielungsabsicht sprechen. Wer sich zu dieser Frage informieren
will, kann weitere Details im Leitfaden des BayLfSt nachlesen.