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Gutachten: Ein geerbtes Grundstück kann nicht den
Wert null haben
 
  In Deutschland besteht die Möglichkeit, den Weg einer Erbschaft auch über
Generationen hinweg festzulegen. Beispielsweise kann man bestimmen, dass
der Nachlass zuerst an das Geschwisterteil und nach dessen Tod an sein Kind
geht. Hierbei spricht man von Vor- und Nacherbschaft. Fakt ist: Der Vorerbe
muss Erbschaftsteuer zahlen, als ob er der endgültige Erbe wäre. Fraglich ist
dagegen mitunter der Wert des Erbes.

So hatte kürzlich ein Steuerpflichtiger aus Bayern ein Grundstück als Vorerbe
erhalten, welches später an seine beiden Kinder gehen sollte. Der vom
Finanzamt festgestellte Wert des Grundstücks spiegelte seiner Ansicht nach
nicht den wahren Wert desselben dar. Daher bestellte der Bayer einen
Gutachter, der ihm bescheinigte, dass es aufgrund fehlender Marktgängigkeit
einen Verkehrswert von null hatte. Ursächlich für diesen Wert war der im
Grundbuch eingetragene Vermerk, dass es bereits Nacherben gab.

Der steuerrechtliche Wert eines Grundstücks wird in der Regel fiktiv
bestimmt, wobei ein niedrigerer Verkehrswert durchaus Berücksichtigung
finden kann. Dennoch stimmte das Finanzgericht Nürnberg (FG) der
Wertfeststellung des Gutachters nicht zu. Denn ein Gutachten könne einer
Immobilie nicht einerseits die Verkehrsfähigkeit absprechen und andererseits
einen Wert - wenn auch einen Wert von null - feststellen. Laut FG ist das in
sich unschlüssig.

Eine Wertminderung durch die persönlichen Umstände des Eigentümers kann
- zumindest bei Grundstücken - steuerlich durchaus berücksichtigt werden. Im
Streitfall lag aber keineswegs ein Verkaufsverbot vor, und auch eine
Vermietung hätte den Wert des Grundstücks positiv beeinflussen können. Das
Gutachten hätte also zweistufig aufgebaut werden müssen: Zuerst hätten die
werterhöhenden Faktoren berücksichtigt und anschließend die
wertmindernden Faktoren abgezogen werden müssen. Ein pauschaler Ansatz
von null ist nicht zulässig und daher falsch.

Hinweis: Wir sind mit der steuerrechtlichen Beurteilung von Gutachten
vertraut. Hätte der Vorerbe aus Bayern sein Gutachten einer
Plausibilitätsprüfung unterziehen lassen, hätte er möglicherweise weniger
oder keine Erbschaftsteuer zahlen müssen.